I FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS TESIS “EL IMPACTO DE LAS MEDIDAS DE PREVENCIÓN FRENTE AL FRAUDE INMOBILIARIO” PARA OPTAR EL TÍTULO PROFESIONAL DE ABOGADO AUTOR HENRY DARLING PINO MATTOS ASESOR Lima - Perú 2024 UNIVERSIDAD INCA GARCILASO DE LA VEGA Mag. ASPAJO GUERRA Marcial (https://orcid.org/0000-0001-6241-221X) Turnitin Informe de Originalidad Procesado el: 23-dic.-2024 5:28 p. m. -05 Identificador: 2557825271 Número de palabras: 18329 Entregado: 1 EL IMPACTO DE LAS MEDIDAS DE PREVENCIÓN FRENTE AL FRAUDE INMOBILIARIO Por Henry Darling Pinos Mattos 2% match (Internet desde 07-may.-2024) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8207/TESIS-GAMBINI%20PASCO%20ROSSANA%20MARCY%20- RP%20-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 2% match (Internet desde 12-jun.-2024) http://intra.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8174/TESIS-GARCIA%20LAGOS%20ELSA-RP-.pdf? isAllowed=y&sequence=1 1% match (Internet desde 05-jul.-2024) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8231/TESIS-%20PE%c3%91ALOZA%20TOVAR%20BETZABE%20- %20RP-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 1% match (Internet desde 04-feb.-2024) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7725/TESIS%20- %20CHACALIAZA%20HUARANCCA%20CARLOS%20JAVIER-RP.pdf?isAllowed=y&sequence=1 1% match (Internet desde 18-jun.-2023) https://repositorio.autonoma.edu.pe/bitstream/handle/20.500.13067/2386/Gallardo%20Salazar%2c%20Ursula%20Eleana%20Alexandra.pdf? isAllowed=y&sequence=1 1% match (Internet desde 28-oct.-2022) https://repositorio.uandina.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12557/4425/Jos%c3%a9_Tesis_bachiller_2019.pdf? isAllowed=y&sequence=1 1% match (trabajos de los estudiantes desde 16-nov.-2023) Submitted to Universidad Señor de Sipan on 2023-11-16 1% match (Internet desde 13-abr.-2015) http://www.powershow.com/view3/510104-NTBmZ/TRABAJOSEGURO_powerpoint_ppt_presentation < 1% match (Internet desde 17-jul.-2024) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8391/TESIS- FRANCIA%20BALCAZAR%20ROBERT%20EMILIO%20%20-RP%20-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 11-jul.-2023) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7119/TESIS%20SALAZAR%20JIMENEZ%20PATRICIA.pdf? isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 30-may.-2023) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7074/TESIS_BLAS%20UCULMANA.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 15-abr.-2024) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8088/TESIS-GUEVARA%20ARAUJO%20VRASCOVIA-RP.pdf? isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 16-ene.-2024) http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7656/TESIS%20TORRES%20SANDOVAL%20IRENEO%20RP.pdf? isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 28-nov.-2024) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/97751/Cueva_STJ-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 01-ago.-2024) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/145103/Maldonado_DDE-Valverde_PJPA-SD.pdf? isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 05-mar.-2020) http://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/UCV/5302/Asca_RLF-Rodas_CRH.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 29-oct.-2024) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/148407/Torres_MGRR-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 31-oct.-2024) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/150478/Utrilla_FRA-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 03-abr.-2023) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/105047/Leon_SKL-Romero_GOF%20-%20SD.pdf? isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 22-sept.-2022) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/82497/Cordova_LER-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 29-sept.-2022) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/81242/Brice%c3%b1o_CIL-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 30-may.-2024) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/139862/Franco_YGK-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 < 1% match (Internet desde 05-may.-2024) https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/137305/Cabana_GJE-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 Índice de similitud 25% Internet Sources: 24% Publicaciones: 5% Trabajos del estudiante: 12% Similitud según fuente 23/12/24, 5:31 p.m. Turnitin - Informe de Originalidad - EL IMPACTO DE LAS MEDIDAS DE PREVENCIÓN FRENTE AL FRAUDE INMOBILIARIO https://www.turnitin.com/newreport_printview.asp?eq=0&eb=0&esm=0&oid=2557825271&sid=0&n=0&m=2&svr=6&r=88.64562513442196&lang… 1/17 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8207/TESIS-GAMBINI%20PASCO%20ROSSANA%20MARCY%20-RP%20-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8207/TESIS-GAMBINI%20PASCO%20ROSSANA%20MARCY%20-RP%20-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://intra.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8174/TESIS-GARCIA%20LAGOS%20ELSA-RP-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://intra.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8174/TESIS-GARCIA%20LAGOS%20ELSA-RP-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8231/TESIS-%20PE%c3%91ALOZA%20TOVAR%20BETZABE%20-%20RP-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8231/TESIS-%20PE%c3%91ALOZA%20TOVAR%20BETZABE%20-%20RP-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7725/TESIS%20-%20CHACALIAZA%20HUARANCCA%20CARLOS%20JAVIER-RP.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7725/TESIS%20-%20CHACALIAZA%20HUARANCCA%20CARLOS%20JAVIER-RP.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.autonoma.edu.pe/bitstream/handle/20.500.13067/2386/Gallardo%20Salazar%2c%20Ursula%20Eleana%20Alexandra.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.autonoma.edu.pe/bitstream/handle/20.500.13067/2386/Gallardo%20Salazar%2c%20Ursula%20Eleana%20Alexandra.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.uandina.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12557/4425/Jos%c3%a9_Tesis_bachiller_2019.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.uandina.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12557/4425/Jos%c3%a9_Tesis_bachiller_2019.pdf?isAllowed=y&sequence=1 javascript:openDSC(286901169,26396,'0') http://www.powershow.com/view3/510104-NTBmZ/TRABAJOSEGURO_powerpoint_ppt_presentation http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8391/TESIS-FRANCIA%20BALCAZAR%20ROBERT%20EMILIO%20%20-RP%20-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8391/TESIS-FRANCIA%20BALCAZAR%20ROBERT%20EMILIO%20%20-RP%20-.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7119/TESIS%20SALAZAR%20JIMENEZ%20PATRICIA.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7119/TESIS%20SALAZAR%20JIMENEZ%20PATRICIA.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7074/TESIS_BLAS%20UCULMANA.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8088/TESIS-GUEVARA%20ARAUJO%20VRASCOVIA-RP.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/8088/TESIS-GUEVARA%20ARAUJO%20VRASCOVIA-RP.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7656/TESIS%20TORRES%20SANDOVAL%20IRENEO%20RP.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.uigv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.11818/7656/TESIS%20TORRES%20SANDOVAL%20IRENEO%20RP.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/97751/Cueva_STJ-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/145103/Maldonado_DDE-Valverde_PJPA-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/145103/Maldonado_DDE-Valverde_PJPA-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 http://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/UCV/5302/Asca_RLF-Rodas_CRH.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/148407/Torres_MGRR-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/150478/Utrilla_FRA-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/105047/Leon_SKL-Romero_GOF%20-%20SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/105047/Leon_SKL-Romero_GOF%20-%20SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/82497/Cordova_LER-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/81242/Brice%c3%b1o_CIL-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/139862/Franco_YGK-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 https://repositorio.ucv.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12692/137305/Cabana_GJE-SD.pdf?isAllowed=y&sequence=1 II Dedicatoria Este trabajo va dirigido a mi querida familia que siempre creyó en mí y me siguen brindando su apoyo incondicional. III Agradecimientos Ante todo, quiero expresar mi gratitud a Dios por mantenerme sano y permitirme completar mis estudios con éxito. Asimismo, agradezco a mis familiares, por todo su apoyo. IV Índice Dedicatoria II Agradecimientos III Índice IV Lista de tablas VI Resumen VII Abstract VII I Introducción IX CAPÍTULO I: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 11 2.1. Descripción de la realidad problemática ............................................................. 12 1.2. Preguntas de investigación ................................................................................. 16 1.3. Objetivos de investigación................................................................................... 17 1.4. Propósito de investigación .................................................................................. 17 1.5. Importancia de la investigación ........................................................................... 18 1.6. Justificación ......................................................................................................... 18 CAPÍTULO II: ESTADO DEL ARTE 20 2.1. Teorías Relacionadas a la investigación................................................................. 21 CAPÍTULO III: MARCO TEÓRICO 24 3.1. Investigaciones .................................................................................................... 37 Investigaciones Nacionales ........................................................................................ 37 Investigaciones Internacionales ................................................................................. 41 3.2. Bases teóricas ...................................................................................................... 45 3.3. Marco conceptual ................................................................................................. 47 CAPÍTULO IV: SUPUESTOS DE LA INVESTIGACIÓN 51 V 4.1. Categorías y subcategorías ..................................................................................... 52 4.2. Supuestos ................................................................................................................ 52 CAPÍTULO V: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN 53 3.1 Población y muestra ................................................................................................. 54 3.2 Enfoque y Diseño de estudio ................................................................................... 54 3.3 Técnica e instrumento de Recolección de Datos .................................................... 55 3.4 Consideraciones Éticas de la Investigación ............................................................ 56 CAPÍTULO VI: RESULTADOS 57 6.1. Presentación y análisis de resultados ................................................................... 57 6.2. Discusión de los resultados ................................................................................... 72 CONCLUSIONES 77 RECOMENDACIONES 78 REFERENCIAS 80 ANEXOS 84 VI Lista de tablas Tabla 1 Proceso de subcategorización de las categorías Tabla 2 Matriz de Triangulación N.º 1 Tabla 3 Matriz de Triangulación N.º 2 Tabla 4 Matriz de Triangulación N.º 3 Tabla 5 Matriz de Triangulación N.º 4 Tabla 6 Matriz de Triangulación N.º 5 Tabla 7 Matriz de Triangulación N.º 6 Tabla 8 Resultado de la interpretación de la Matriz N.º 1 Tabla 9 Resultado de la interpretación de la Matriz N.º 2 Tabla 10 Resultado de la interpretación de la Matriz N.º 3 Tabla 11 Resultado de la interpretación de la Matriz N.º 4 Tabla 12 Resultado de la interpretación de la Matriz N.º 5 Tabla 13 Resultado de la interpretación de la Matriz N.º 6 VII Resumen La presente investigación tiene como título: “El impacto de las medidas de prevención frente al fraude inmobiliario”. El cual tiene como objetivo de la investigación Analizar cuál ha sido el impacto del estado peruano en la aplicación de las medidas de prevención destinadas a combatir el fraude inmobiliario, sobre la naturaleza de la investigación se tuvo un enfoque cualitativo, de tipo básico y no experimental. La técnica e instrumento de recojo de datos se hizo a través de fuentes de información, análisis documental y la entrevista, mediante una guía de preguntas Palabras clave: fraude inmobiliario, medidas de prevención, seguridad jurídica, estado peruano. abogados conocedores y especialistas en derecho inmobiliario, realizándose la matriz inalienable. Se concluye que las medidas eficientes que brinda el estado es el registro VIII Abstract The present research is entitled: "The impact of preventive measures against real estate fraud". The objective of the research is to analyze what has been the impact of the Peruvian state in the application of preventive measures aimed at combating real estate fraud, on the nature of the research was a qualitative approach, basic and non- experimental type. The technique and instrument of data collection was done through sources of information, documentary analysis and interview, by means of a guide of structured questions. The subjects of the study were a group of knowledgeable lawyers and specialists in real estate law, and the triangulation matrix was made with their answers. The result was that there are factors that influence the emergence of real estate fraud, thus generating consequences in our country, both in the economy, as well as the danger to the legal security of the properties of citizens, whose inviolability is enshrined as a fundamental right by our Magna Carta. It is concluded that the efficient measures provided by the state is the registration of property ownership which is controlled by the SUNARP, the application of notaries; also the judicial system which is responsible for expediting the judicial processes related to real estate property strengthens confidence in the legal system. Key words: real estate fraud, prevention measures, legal security, Peruvian state. IX Introducción En nuestro país, el sector inmobiliario está reconocido como uno de los pilares fundamentales que sustentan el desarrollo socioeconómico de cualquier nación. Sin embargo, esta importancia también lo sitúa en el contexto de prácticas deshonestas que ponen en peligro la integridad del mercado y la confianza de las partes implicadas. En este contexto, el presente estudio examina críticamente el impacto de las medidas de prevención contra el fraude inmobiliario en el área metropolitana de Lima. En este sentido, los organismos gubernamentales, la comunidad jurídica y los ciudadanos en general se enfrentan a un grave problema como lo es el fraude inmobiliario, que se define como el conjunto de prácticas deshonestas y desleales que comprometen la legitimidad y la transparencia de las transacciones en el sector. En respuesta a este problema. El estado peruano ha tomado una serie de medidas preventivas para garantizar la estabilidad y fiabilidad del mercado inmobiliario a fin de poder eliminar el fraude inmobiliario con nuevas tecnologías y normativas. Teniendo en cuenta lo anterior, el objetivo principal de este estudio es examinar cómo el gobierno peruano ha incidido en la adopción de medidas preventivas destinadas a contrarrestar el fraude inmobiliario. Para lograr este objetivo, se utiliza un enfoque cualitativo para investigar las sutilezas y complejidades de este fenómeno, mejorando el examen de las tácticas utilizadas y evaluando en qué medida protegen la integridad del mercado. También nos expondrán una serie de abogados expertos en la materia que nos ofrecerán sus puntos de vista basados en su experiencia en la resolución de situaciones similares en el pasado. El presente estudio está conformado en capítulos: X En el primer capítulo se desarrollan las bases teóricas del estudio, donde se explican las teorías vinculadas a las categorías de investigación y se relacionan con los objetivos planteados. Se incluyen antecedentes nacionales e internacionales relevantes y se definen los términos clave del tema. El segundo capítulo se centra en exponer la situación problemática actual, describiendo el estado actual del problema con antecedentes recientes, formulando preguntas y objetivos específicos, estableciendo la delimitación del estudio, justificando su relevancia y definiendo las categorías pertinentes. El tercer capítulo presenta el marco metodológico, detallando el tipo de investigación, el enfoque y el diseño del estudio, identificando el escenario y los participantes, así como las técnicas e instrumentos de recolección de datos y su procesamiento. En el cuarto capítulo se muestran los resultados obtenidos a partir de las entrevistas realizadas a especialistas, organizados en una matriz de triangulación, se analizan las hipótesis mediante una interpretación descriptiva y se realiza la discusión correspondiente. Por último, en el quinto capítulo se exponen las conclusiones para cada objetivo planteado y se brindan recomendaciones finales basadas en los hallazgos de la investigación. 11 CAPÍTULO I: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 12 2.1. Descripción de la realidad problemática El presente trabajo de investigación consiste en abordar la problemática del fraude inmobiliario desde una perspectiva de las medidas abordadas realizadas y ejecutadas por el estado peruano a fin de combatir esta creciente problemática actual que afecta a gran cantidad de peruanos y es que el fraude inmobiliario representa una problemática persistente en la sociedad peruana. El fraude inmobiliario es entendido como aquellas prácticas fraudulentas destinadas a obtener beneficios ilegítimos en transacciones relacionadas con bienes inmuebles, las cuales, emplean diversas modalidades como pueden ser la falsificación de documentos, suplantación de identidad, la manipulación de procesos legales y/o engaños en la compra venta de propiedades. De esta manera, el fenómeno del fraude inmobiliario afecta la seguridad jurídica y económica de los ciudadanos en donde a pesar de los esfuerzos del estado peruano por implementar medidas de prevención, la eficacia de estas estrategias en la reducción y prevención del fraude inmobiliario plantea interrogantes que requieren un análisis jurídico a profundidad. A nivel internacional, la propiedad, según el Tribunal Constitucional Federal alemán, se define por su utilidad privada, ya que sirve a los intereses del propietario. Sin embargo, el postulado constitucional del bien común exige que también se tengan en cuenta los intereses de los demás ciudadanos. Esta afirmación se refiere directamente a la naturaleza de la propiedad y a la necesidad de manipularla para favorecer los intereses comunes (Gonzáles, 2018). En ese contexto y acotando a lo anterior, se denomina bien común al conjunto de intereses sociales, grupales o generales que la sociedad considera importantes 13 para su estructura, seguridad y progreso. Esto sucede porque, dado que el hombre sólo se desarrolla en la convivencia social, el ordenamiento jurídico exige que el 14 disfrute individual y social se coordinen para aspirar a la realización del individuo y del grupo. Para lograrlo, se necesitan medidas de intervención legislativas (originarias) o administrativas (derivadas), pero sólo bajo la estricta condición de que la ley tiene amplia autoridad para interferir en la propiedad siempre que logre un justo equilibrio entre las necesidades de la comunidad en general y la protección de los derechos fundamentales de cada persona. (Tribunal Europeo de Derechos Humanos, 1982). Según la Constitución Política del Perú, la propiedad es un derecho fundamental. Además, el principal activo de una persona durante su vida suele ser el inmueble que utiliza como vivienda. En nuestro país, los llamados fraudes inmobiliarios, vulneran el significado jurídico y económico de la propiedad inmobiliaria. De hecho, desde hace unos años, es cada vez más frecuente leer en la prensa sobre personas que perdieron sus propiedades por una transmisión basada en documentos ficticios o transacciones en las que no tuvieron ninguna participación. Lo peor es que normalmente no pueden recuperar su propiedad debido a una organización legal conocida como Fe de Registro Público. En ese sentido, se debe hacer mención del principio de fe pública registral, el cual se encuentra contemplado en el artículo 2014 de nuestro Código Civil peruano. Sin embargo, para que se aplique deben cumplirse ciertos requisitos, entre ellos: a) el adquirente debe ser un tercero a título oneroso; b) el adquirente debe actuar de buena fe, lo que se demostrará al momento del acto jurídico en que nace su derecho y al momento de la inscripción del acto. Presunción iuris tantum: Si no hay prueba de que el adquirente sabía que la inscripción era inexacta, se presumirá la buena fe; c) el adquirente debe inscribir su derecho; d) el otorgante debe figurar en el registro para 15 poder otorgar el derecho correspondiente; y, por último, e) ni de los asientos registrales ni de las escrituras inscritas en los registros públicos se derivan causas 16 que anulen, rescindan o extingan el derecho del otorgante. (Hernández & Ramos, 2018). Según la Constitución Política del Perú, que establece en su artículo 70° que la propiedad es inviolable si alguien es legítimo propietario de un bien, nadie puede quitarle su trabajo. Sin embargo, si un tercero ha sido defraudado valiéndose de la buena fe registral, por lo que el Estado debería pagarle, ya que los notarios, registradores y magistrados del sistema judicial no están sujetos a la autoridad estatal. Se denomina propiedad al dominio (jurídico) completo sobre cualquier elemento externo con un valor comercial transferible. (Cervantes, 2020). Según el diario El Comercio (2023) las investigaciones realizadas por el Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade) indican que sólo 40.000 de las 140.000 familias que buscan inmuebles en Perú cada año logran encontrar una vivienda formal que incluya todos los servicios, como agua, electricidad e instalaciones sanitarias. Las 100.000 familias que quedan recurren a traficantes de terrenos que, según los estudios realizados por el Grade muestran que este número de familias puede comprar terrenos por el doble en zonas periféricas de las ciudades sin acceso a servicios básicos. Esto se debe a que no se construyen viviendas formales y asequibles para los sectores económicos más bajos; además, el aumento del coste del suelo y la dificultad que tienen los contratistas independientes para obtener créditos convierte en el fraude inmobiliario y el tráfico de terrenos en un problema que debe combatirse con mayor fuerza por parte de las autoridades ya que se estima que el gobierno peruano invierte S/.1700 millones de soles anuales en la mejora de las viviendas informales. (Tessara, 2023). 17 En estos últimos años, los Registros Públicos, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Sunarp, es una de las instituciones importantes que se ha visto impactada por este tipo de delitos, también conocidos como de cuello blanco. Cuando se obtiene un registro de forma irregular con la intención de apropiarse de los derechos de las demás partes, especialmente en lo que respecta a sus bienes inmobiliarios, se lleva a cabo el delito. Las tres categorías son fraude, suplantación de identidad y falsificación de documentos como aquellas en las que se han clasificado los métodos que hemos podido identificar para llevar a cabo el despojo mediante el uso ilícito del registro. Como es evidente, se trata de actos no violentos, sin amenazas ni violencia dirigida a la víctima, pero que tienen consecuencias que pueden ser incluso más desastrosas económicamente que las del robo o la extorsión. (Rojas, 2018). De lo anterior, debe quedar claro que el desconocimiento por parte de los propietarios, además de su indiferencia, de los atributos que permiten la venta, así como la falta de especialización de algunos abogados que pueden desconocer a profundidad los procedimientos registrales y notariales relativos a la enajenación de bienes inmuebles, o también la falta de honradez de quienes se aprovechan de esta circunstancia y cogen desprevenidos a los notarios haciéndose pasar por agentes de la propiedad inmobiliaria muy experimentados que, con dádivas, comprarían a empleados de ayuntamientos y registros públicos para su lucro e interés personal, con intención de despojar a los legítimos propietarios de sus posesiones es lo que inicia las acciones legales ante los numerosos órganos jurisdiccionales de los tribunales especializados. De tal modo que los afectados, que finalmente pierden sus propiedades, no suelen poder hacer frente a las costas y honorarios judiciales por 18 falta de recursos. (Vargas, 2019). 19 Preguntas de investigación Eso sí cómo podemos apreciar como el fraude inmobiliario se presenta de distintas maneras en nuestro territorio nacional ya sea a través de invasiones de contratos falsos de empresas fantasmas y distintos accionares que tienen como fin estafar y engañar a los compradores que desean adquirir una vivienda. Sin embargo y a pesar que el estado peruano ha intentado aplicar medidas como la aplicación alerta registral por parte de Sunarp, exigir actas legalizadas y declaraciones juradas, así como implementar sistemas digitales como la huella dactilar, estas medidas no han tenido el impacto significativo que las autoridades esperaban para contrarrestar la problemática del fraude inmobiliario representando una problemática que afecta a una gran cantidad de peruanos que siguen viviendo en la informalidad inmobiliaria y sin la capacidad de poder tener un apoyo eficiente por parte del Estado. Por lo anteriormente expuesto, es necesario que se realicen más estudios y políticas públicas a profundidad qué puedan garantizar a la ciudadanía una seguridad jurídica mínima en el sector inmobiliario. En ese sentido, el estudio se realizó con una delimitación espacial al departamento de Lima metropolitana, específicamente en el distrito de San Juan de Lurigancho. Además, se estableció una delimitación temporal para el año 2023. 1.2. Problema General ¿Cuál es el impacto del Estado peruano respecto a la aplicación de las medidas de prevención destinadas a combatir el fraude inmobiliario en Lima durante el 2023? Problemas Específicos 20 ¿De qué manera han evolucionado las estrategias de fraude inmobiliario en respuesta al avance tecnológico de las medidas de prevención estatales contra el fraude inmobiliario? ¿De qué manera se presentan los principales obstáculos que enfrenta el Estado peruano en la aplicación efectiva de las medidas de prevención destinadas a combatir el fraude inmobiliario? 1.3. Objetivos de investigación Objetivo general Analizar el impacto del Estado peruano en la aplicación de las medidas de prevención destinadas a combatir el fraude inmobiliario. Objetivos Específicos Identificar como han evolucionado las estrategias de fraude inmobiliario en respuesta al avance tecnológico, y de qué manera las medidas de prevención actuales abordan estos nuevos desafíos. Analizar cuáles son los principales obstáculos que enfrenta el Estado peruano en la aplicación efectiva de las medidas de prevención destinadas a combatir el fraude inmobiliario. 1.4. Propósito de investigación El objetivo de este estudio es determinar cómo las acciones preventivas del gobierno peruano contra el problema que representa el fraude inmobiliario afectarían al departamento de Lima Metropolitana en el año 2023.. 21 1.5. Importancia de la investigación La presente investigación adquiere relevancia al examinar críticamente cómo las estrategias preventivas influyen en la salvaguarda de bienes y propiedades evaluando la efectividad de estas medidas y contribuyendo a fortalecer la seguridad jurídica en transacciones inmobiliarias, generando confianza en el mercado y reduciendo las pérdidas económicas asociadas al fraude inmobiliario. 1.6. Justificación Justificación Teórica Dado que las ideas sobre los derechos básicos de la población objeto de la investigación se examinaron desde una perspectiva tanto nacional como internacional, este estudio tiene una base teórica, utilizando como ejemplo artículos de la constitución política del Perú, la declaración universal de los derechos humanos, leyes y entre otros cuerpos jurídicos. Además, examinamos los resultados de piezas de periodismo electrónico, datos históricos y contemporáneos para poder identificar de forma comprobada el impacto de las acciones estatales para combatir el fraude inmobiliario. Como resultado, se espera que este trabajo ayude a futuros estudios jurídicos fomentando el respeto y la defensa de los derechos afectados por el fraude inmobiliario. Justificación Práctica Esta investigación tiene una justificación práctica por los aportes que hará a la problemática del fraude inmobiliario en la situación actual, así como sus consecuencias y repercusiones que afectan en gran medida a la sociedad peruana, enfocándonos especialmente en Lima, la cual especialmente en su periferia cuenta 22 con una amplia red de tráfico de terrenos en donde personas mal intencionadas 23 realizan estafas y engaños en contra personas que solo anhelan poder conseguir lograr una vivienda o terreno propio. Este trabajo es un esfuerzo para animar al Estado a proporcionar más recursos e interés en abordar esta cuestión, así como para animar a los próximos tesistas a seguir aprendiendo más sobre el fraude inmobiliario en nuestro país. Justificación metodológica El presente estudio incluye una justificación metodológica porque se prevé que el enfoque cualitativo utilizado en este estudio, junto con el nivel y los procedimientos adecuados, marcará la pauta y servirá de base para futuros proyectos de investigación en nuestra sociedad. Estos proyectos, por sí mismos, pueden abordar el tema del fraude inmobiliario de una manera moderna y pueden ser utilizados como una herramienta útil en próximas investigaciones y estudios, incluidos artículos, tesis, publicaciones y trabajos que traten el tema en general de las medidas de prevención del estado peruano para combatir el fraude inmobiliario. 24 CAPÍTULO II: ESTADO DEL ARTE 25 2.1. Teorías Relacionadas a la investigación Teorías en investigaciones nacionales Respecto a las medidas de prevención se tiene la siguiente teoría: Dado que el sistema democrático actual otorga al Estado la autoridad punitiva, es necesario justificar claramente el daño que el Estado puede causar a alguien imponiendo una pena. Por ello, esta visión se basa en la teoría de la prevención del delito a través de medidas de prevención de los mismos, tanto en la prevención general como en la especial y la compensación del daño, con una mayor atención a la prevención especial. (Ramírez, 2021) Respecto a la Seguridad Jurídica se tiene la siguiente teoría: Nacida de la Norma Fundamental que le antecede, nuestra Constitución, la seguridad jurídica es una idea y principio fundamental que impregna toda la legislación peruana. Varias cláusulas constitucionales, algunas de ellas de carácter amplio, definen claramente este concepto cuando se trata de la relación entre la seguridad jurídica y el derecho de propiedad y los medios a través de los cuales el Estado lo reconoce. (Sevillano, 2018) Respecto al derecho a la propiedad se tiene la siguiente teoría: En la teoría del derecho a la propiedad se indica que la propiedad es un derecho que todos poseen, aunque no todos lo ejercen, y que facilita las transacciones inmobiliarias y económicas, cuya propiedad legal implica el uso, goce, disposición y reclamo del bien. Se destaca la importancia de priorizar la concordancia con el beneficio social y los criterios establecidos por la ley. Se presenta como un derecho 26 civil de naturaleza patrimonial que proporciona una serie de garantías y protecciones en forma de salvaguardias. (Gallardo, 2023) 27 En ese sentido, según Vargas (2019) sostiene que, la acción del fraude inmobiliario atenta contra el derecho a la propiedad ya que éste se lleva a cabo cuando el propietario del bien no ha firmado ni ha tenido la voluntad ni el consentimiento para transferir el bien a terceros. Esto ocurre cuando se falsifica la identidad del propietario, lo que resulta en la pérdida de su propiedad. Además, y en ocasiones, los notarios públicos colaboran en este tipo de transferencias ilegales, y el Registro Público, a pesar de sus sistemas de seguridad, no logra prevenir este tipo de fraude. Teorías en investigaciones internacionales Respecto al derecho a la propiedad se tiene la siguiente teoría: La protección constitucional de la propiedad en el país de Colombia va más allá del ámbito del derecho económico, equiparándola a un derecho fundamental en determinadas circunstancias. Por lo tanto, se abre la posibilidad de ampliar su protección en situaciones específicas donde se restrinja o se viole su ejercicio, y dicha violación conlleve a consecuencias graves, como podría ser el caso analizado. En el contexto de un fraude inmobiliario registrado, se debe garantizar la protección de un derecho fundamental, ya que la pérdida de la propiedad por parte de un propietario que la utiliza como vivienda y que es desposeído de manera ilegal, constituye una violación directa de sus derechos, tal como se menciona en la referencia previa. (Arguedas & Mesén, 2020) Respecto a la seguridad jurídica se tiene la siguiente teoría: El principio de seguridad jurídica en España se aplica a aquellos que respetan las leyes estatales siendo las formalidades legales esenciales para respaldar 28 derechos de los individuos como el debido proceso y el derecho de petición son formas legales que garantizan la seguridad jurídica y formalizan reclamaciones 29 legales de manera adecuada. Por lo tanto, el debido proceso es simplemente la forma adecuada que corresponde a todo individuo como garantía de un nivel adecuado de seguridad jurídica. Del mismo modo, formalizar una reclamación es el objetivo del derecho de petición, de manera acorde con la información que se busca. (Nuñez & Fernández, 2021). 30 CAPÍTULO III: MARCO TEÓRICO 31 Derecho de propiedad sobre bienes inmuebles Gracias al desarrollo de marcos jurídicos que permiten a las personas vivir en paz en todo el planeta, la propiedad ahora es reforzada por el bien de la humanidad y de la economía mundial. Esto depende del entorno político en el que nos encontremos, pero también está moderado por el derecho absoluto de propiedad a distribuir la tierra a cualquier individuo que la necesite para su subsistencia y explotación. Según Castillo (2019) nos dice que, sobre un objeto físico o material se ejerce el derecho de propiedad dado que los objetos incorpóreos no pueden ser entregados, poseídos o utilizados para crear un dominio, ya que, éste carece de validez con respecto a ellos. Incluso en los casos en que forman parte del patrimonio, son meramente vulnerables a la cuasi-posesión, la cuasi-tradición y el cuasi-dominio. En ese sentido, el fraude durante la adquisición y venta de bienes inmuebles es un tipo particular de circunstancia agravante que puede confirmarse, siempre que la conducta deshonesta se haya producido después de la compra de un bien concreto que se ajuste a esta descripción. La combinación de estas características sirve para garantizar la correcta transmisión de este tipo de bienes, salvaguardando no sólo a los ciudadanos cuyas expectativas respecto a su patrimonio pueden verse comprometidas por quienes se dedican a esta actividad fraudulenta, sino también reforzando la seguridad respecto a la protección patrimonial que conlleva tener derecho a un lugar digno donde vivir. (Fernández, 2021). Tipos de Fraudes Inmobiliarios 32 Según Quinde (2019) nos dice que, los dos métodos principales utilizados para llevar a cabo estafas inmobiliarias, que constituyen uno de los problemas a los que 33 se enfrenta nuestra nación, son la falsificación de documentos y la suplantación de identidad, y ambos van en contra de los intereses del propietario legítimo. Esto se debe al hecho de que la propiedad del inmueble se transfiere voluntariamente a una tercera persona que, en realidad, estará protegida por las leyes aplicables. Por tanto, al aplicar el principio de apariencia, se otorga protección al tercero adquirente; además, la apariencia se impone a la actualidad y se convierte en realidad a efectos de los contratos inmobiliarios y de la seguridad del tráfico. Según Chancafe (2022) existen 5 tipos de fraude inmobiliario más comunes en Perú, estos son: Primero, el Anuncio fraudulento: Se produce cuando alguien se hace pasar por un vendedor legítimo para estafar a los clientes su dinero por una propiedad sobre la que no tiene título ni derecho legal. Segundo, la Estafa en el extranjero: Para evitar enseñar la casa, el propietario ficticio se hace pasar por que está en el extranjero y ofrece entregar las llaves a cambio de un adelanto económico. Tercero: la Información privada: En este caso, el autor es alguien que se pone en contacto con un vendedor de inmuebles con el objetivo de acceder a todos sus datos y apropiarse de su propiedad sin intención de pagar por ella. Cuarto: el Traficantes de peones: Son los que utilizan en su provecho a particulares con poco dinero, cobrando intereses desorbitados por préstamos obtenidos a cambio de hipotecas inmobiliarias. Y Quinto: la Titularidad de bienes inmuebles: El estafador se hace pasar por el propietario robando su identidad. Normalmente, de buena fe o no, transfiere la propiedad a un tercero con la intención de perjudicar al propietario original. En el país, las mafias 34 inmobiliarias emplean este método con mayor frecuencia. 35 En ese contexto, Zuñiga (2022) nos dice aborda distintos tipos de fraude inmobiliario y ofrece consejos para su prevención. En primer lugar, se menciona el fraude de anuncios falsos en internet, donde estafadores copian propiedades reales y solicitan pagos adelantados, el autor hace la recomendación que para evitar esto es no transferir dinero sin verificar los antecedentes del vendedor y buscar inmuebles en agencias o sitios web confiables. Luego, se discute el fraude de prestamistas estafadores que abusan de la desinformación y necesidades, firmando hipotecas con tasas e intereses excesivos, aconsejando no firmar contratos sin verificación profesional y establecer un presupuesto máximo. Finalmente, se aborda el fraude de título inmobiliario, donde el estafador se hace pasar por el propietario, sugiriendo evitar proporcionar datos personales a fuentes desconocidas y solicitar una póliza de seguro de título a la compañía de seguros. Modalidades de Fraude Inmobiliario En nuestro país, las deficiencias en el sistema notarial y registral han facilitado la proliferación del fraude inmobiliario, a pesar de que ambos constituyen elementos fundamentales para la seguridad en las transacciones de bienes raíces. Aunque este problema ha existido por un tiempo, se ha intensificado en los últimos años debido a la presencia de grupos delictivos especializados en actividades ilícitas, cuyo objetivo principal es apoderarse de propiedades inmuebles. Estos grupos emplean diversas estrategias delictivas, siempre involucrando la intencionalidad o negligencia de los profesionales legales encargados de autenticar contratos y prevenir la inscripción de actos irregulares. (Salazar, 2022). Según Quinde (2019) nos dice que la forma más habitual de cometer fraudes 36 inmobiliarios es la inscripción en registros públicos de un documento que ha sido 37 creado total o parcialmente de forma ilegal. De esta forma, el documento adquiere apariencia de autenticidad, es decir, que las afirmaciones que contiene son ciertas y que la persona a la que se atribuye-, así como de veracidad, es decir, que tanto su forma como su contenido son ciertos y suficientemente susceptibles de dar lugar a engaño en el ordenamiento jurídico. Del mismo modo, el autor señala que la falsedad documental es un delito tipificado en el artículo 427 de nuestro Código Penal. Siguiendo una misma línea, Monar (2018) explica una serie de modalidades de fraude inmobiliario presentes en el Perú, estas incluyen desde la falsificación directa de transmisiones de propiedad hasta estrategias más complejas, como la suplantación en notarías, la utilización de poderes falsos, la certificación fraudulenta de libros de actos, procedimientos irregulares de prescripción adquisitiva y títulos supletorios, fraudes arbitrales, declaraciones falsas de propiedad, contratos de arrendamiento con cláusulas engañosas, simulaciones en ejecuciones hipotecarias, fraudes en procesos judiciales de liquidación y la inscripción fraudulenta de edificaciones. Estas prácticas ilustran la diversidad y complejidad de los métodos empleados para obtener la propiedad de bienes de manera fraudulenta en el contexto inmobiliario peruano. Asimismo, al igual que ocurre en Perú, las investigaciones han indicado que el robo de identidad y la presentación de documentos ficticios en registros públicos son las formas más populares de cometer fraude inmobiliario en naciones como Costa Rica, México y Colombia. Factores Facilitadores del Fraude Inmobiliario El fraude inmobiliario puede deberse a diversas causas, entre ellas las relacionadas con la economía, la cultura y la sociedad, así como con los académicos, 38 los administradores y las empresas. Como parte de la publicidad registral, los 39 registros públicos tienen un papel crucial que desempeñar en la lucha contra el fraude inmobiliario. En la actualidad, sin embargo, esto se ha visto seriamente limitado porque el registro es el objetivo principal y la prevención no. (Gallardo, 2023). Algunos expertos sostienen que las raíces del fraude y la corrupción se encuentran en las características históricas, económicas, sociales o culturales de una nación, que definen escenarios endémicos. Sin embargo, esto nos llevaría en última instancia a la deprimente conclusión de que no se puede hacer nada hasta que cambien las características únicas de una nación y sus gentes, lo que, en el mejor de los casos, retrasaría la solución a la educación de las generaciones futuras. Sin embargo, quienes han estudiado los males del fraude y la corrupción señalan que estos problemas tienen sus raíces en la fragilidad del Estado y sus instituciones, la complejidad del marco normativo, la ineficacia de los poderes legislativo, ejecutivo y judicial, así como la mala calidad de los controles institucionales y los procedimientos administrativos. Estos son los aspectos que pueden abordarse con soluciones a corto plazo para ayudar a combatir esta lacra. La ausencia de información fidedigna sobre el mercado inmobiliario, increíblemente opaco en cuanto a los atributos y la titularidad de las propiedades, así como al valor real de las transacciones, es otro elemento que contribuye al fraude inmobiliario. (Puyal, 2018). En ese sentido, Paredes (2021) nos dice que cuando hablamos de transferencia de bienes inmuebles sin registro se está sujeta a un riesgo inminente de fraude, que se encuadra en la especie de estafa. Sin embargo, enfatiza que no todos los fraudes son iguales, pues algunos requieren el uso del engaño, o la ocultación voluntaria de la verdad. Como señala el autor, se denomina dolo a la conducta del 40 agente activo anterior a un hecho que hace errar al sujeto pasivo para perjudicarlo 41 patrimonialmente y así es que el agente activo quiere beneficiarse del perjuicio causado al sujeto pasivo. Según Quinde (2019) nos dice que, los funcionarios públicos están obligados a cumplir las normas del Código Deontológico de la Función Pública, que describe muchas tareas y principios que deben seguir. Esto significa que todo lo que hagan debe hacerse pensando en el interés público, dejando a un lado cualquier beneficio personal que puedan haber obtenido para sí mismos o para otro. Del mismo modo, los funcionarios públicos deben actuar con equidad en sus interacciones con el público en general y poseer la aptitud técnica, jurídica y moral necesaria para defender las leyes y la Constitución. No obstante, el comportamiento poco ético de algunos funcionarios públicos ha infringido repetidamente el código deontológico, que se respeta a rajatabla. En consecuencia, los funcionarios públicos son a veces los principales protagonistas y cabezas de turco de los fraudes inmobiliarios. Esto se debe a que, si bien es su responsabilidad garantizar la protección de los derechos de las personas y la correcta aplicación de diversos dispositivos normativos, estos funcionarios también participan en actividades ilegales que resultan en la violación del derecho a la propiedad. Esto, con la exclusiva intención de obtener beneficios económicos. Medidas de Prevención Frente al Fraude Inmobiliario Los servicios públicos han evolucionado como consecuencia de las tecnologías de la información y la globalización. En consonancia con ello, los servicios registrales se han modificado. A modo de ejemplo, en la actualidad existen varios servicios virtuales, como la alerta registral, que técnicamente no forman parte de la 42 línea de negocio del registro -inscripción y publicidad registral- pero encajan en el 43 objetivo del registro, que es proporcionar seguridad jurídica. Además, al salvaguardar a los titulares e informarles por correo electrónico de los títulos adjudicados, incluidos los suyos, se cumple la finalidad de generar un beneficio público para la población. Sin embargo, podemos calificar este servicio como único por la seguridad que brinda ante la notable cantidad de actividades delictivas en los títulos de propiedad de los residentes. (Vargas, 2019). Regulación La Ley N° 30313, según Sevillano (2018), modifica los artículos 2013 y 2014 del Código Civil, así como los artículos 4, 55 y las Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales Quinta y Sexta del Decreto Legislativo del Notariado, tienen por objeto detener y deshacer actos fraudulentos que comprometan la seguridad jurídica, como el fraude inmobiliario. Adicionalmente, la legislación incluye por primera vez la posibilidad de oponerse en el procedimiento registral y cancelar administrativamente la inscripción registral en situaciones de falsificación o suplantación de documentos notariales, consulares, judiciales, administrativos o arbitrales. Según Rojas (2018) explica que los alcances regulatorios de la Ley N° 30313 son, Primero: El procedimiento de inscripción, estableciendo disposiciones que señalan su condición única y su carácter no contingente. Adicionalmente, se regulan dos supuestos en relación con el procedimiento de inscripción. Segundo: Legitimación auténtica para laudos arbitrales, autorizando a la Sunarp para establecer la formalidad del instrumento arbitral que accede al registro mediante una resolución administrativa. Tercero: Se modifican los artículos 2013 y 2014 del Código Civil sobre el principio de legitimación y la fe pública registral. Cuarto: Los artículos 4 y 55 sobre la identidad de 44 los otorgantes del Decreto Legislativo N° 1049 y el ámbito de competencia territorial 45 de los notarios, se modifican respectivamente. Adicionalmente, se modifican las disposiciones complementarias quinta y sexta, transitorias y finales sobre la posibilidad de anotar, a solicitud del notario, instrumentos notariales extendidos a cambio de documentos falsificados o en los que haya mediado identidad. Según Gálvez (2021) señala que la participación de las personas autorizadas sirve de filtro respecto de las disposiciones de esta ley, asegurando que la rigurosidad del registro no se vea comprometida por simples reclamos de los usuarios. De acuerdo a la Ley 30313, las víctimas de delitos inmobiliarios deben acudir a las instancias correspondientes y persuadir a las personas antes mencionadas de que es necesaria la intervención en el expediente registral para evitar que el delito continúe. Alerta Registral La Alerta Registral es un servicio gratuito que notifica a los usuarios por SMS o correo electrónico cuando se presenta un título relacionado con un artículo de la caja previamente conectado. Al respecto Rojas (2018) explora las características esenciales de la Alerta Registral como un servicio gratuito proporcionado por la Sunarp el cual se destaca que este servicio informa a los usuarios sobre la presentación de títulos en el registro, ya sea mediante mensajes de texto o correo electrónico. Asimismo, es crucial diferenciar la Alerta Registral de la Publicidad Registral, ya que la primera es gratuita y no requiere un proceso ni el pago de una tasa. Además, se subraya que el afiliado no tiene que demostrar un interés específico para acceder a la Alerta Registral, y aunque recibe información relevante como el número de título, número de partida y oficina registral, no obtiene autoridad sobre el procedimiento registral ni el derecho de 46 oponerse según la Ley N° 30313. El proceso de afiliación puede llevarse a cabo a 47 través del portal web o la aplicación móvil de la Sunarp, o de manera automática al inscribir un título, siempre que se incluya al menos un número de teléfono o dirección de correo electrónico. También se destaca la capacidad de revocar la Alerta Registral en cualquier momento sin necesidad de justificación, mediante el acceso a la página web o la aplicación móvil de la Sunarp con las credenciales del usuario. Bloqueo registral Según Monar (2018) nos explica que el bloqueo registral consiste en una anotación de carácter preventivo que reserva la prioridad o separa un acto jurídico en curso cuya formalización está en curso. Además, los bancos lo utilizan al conceder préstamos para la compra de bienes inmuebles. Según Melgarje (2022) esta opción junto a la Alerta Registral ha resultado ser ineficaces, ya que es una característica voluntaria disponible sólo para aquellos que quieran utilizarla. Si fuera automático, todo el mundo lo tendría; sin embargo, al ser opcional, muchas personas que desconocen el servicio no podrán utilizarlo y, en consecuencia, el registro no ofrecerá seguridad jurídica. No obstante, se reconoce que la alerta registral es un mecanismo reconocido por la normativa que funciona para evitar el fraude registral. La inmovilización temporal de partidas en predios El objetivo de la inmovilización temporal de objetos es crear el cierre temporal de las partidas en el Registro de la Propiedad Inmueble, protegiendo los derechos inscritos de los propietarios. Por otro lado, es fundamental llamar la atención sobre el hecho de que el artículo 2022° del Código Civil habla de la oposición de derechos 48 reales, o pertenecientes a bienes inmuebles, a quienes también los poseen. Para que 49 un derecho que se quiere oponer sea inscrito antes que el del otro, es necesario que haya sido inscrito primero, otorgando protección a un tercero. (Melgarje, 2022). Sistema de intermediación digital- SID Según la Resolución nº 179-2015-SUNARP/SN, el objetivo es aplicar el sistema de intermediación digital del SID, que actualmente se utiliza para algunos actos registrales como la inscripción de poderes, a todas las demás actuaciones registrales. Con el fin de inscribir a los usuarios en el registro de alerta tan pronto como suben su documento a los registros públicos, los notarios también están autorizados a solicitar información personal de usuarios, como números de teléfono y direcciones de correo electrónico. (Cotrina, 2018). Según Rojas (2018), la verificación biométrica mediante comparación de huellas dactilares es un servicio que únicamente ofrece el Reniec. Por lo tanto, el uso del mismo por parte de Sunarp responde a la firma de un acuerdo de cooperación interinstitucional, según el cual el Reniec suministra el sistema y las claves de acceso a los servidores de registro. De igual forma, para acceder a los siguientes servicios registrales se requiere verificación biométrica mediante comparación de huellas dactilares: (i) Utilizando el diario o casilla de diario, presentar una solicitud de registro de título. (ii) Dirigirse a un notario institucional con una solicitud de autenticación de firma. (iii) Un duplicado de la solicitud de registro de título como consecuencia de una pérdida. Experiencias Internacionales en la Prevención del Fraude Según Valverde (2018) afirma que el fraude inmobiliario es visto como una forma común de estafa en Argentina. Los registros defectuosos basados en 50 documentos fraudulentos o en detalles instrumentales difíciles de percibir se 51 consideran infracciones de nivel medio debido al alto nivel de competencia técnica implicado. Entre los documentos que son registrables, incluyen documentos ilegales o falsificados, o ambos. No existe en Argentina una legislación que aborde específicamente el fraude inmobiliario. Más bien, si la conducta se ha realizado sin la participación del titular del derecho, los sub adquirentes no pueden depender de un título oneroso o del principio de buena fe, según lo determinado en el art.392 del Código Civil y Comercial de dicho país o nación, sancionado mediante la Ley N.º 26994. Según Herrera (2021) dice que, en Alemania, en contraste con la tradición romana, establece la obligatoriedad del registro de actos y derechos reales para su existencia legal. Este sistema presenta características clave, como la distinción clara entre la propiedad inmueble y mueble, la obligación de inscribirse en el Registro Inmobiliario a fin de caracterizar la propiedad y el carácter obligatorio del registro en la creación de derechos reales y transferencias de propiedad. De este modo, la organización del registro se realiza por fincas, considerándolas como entidades jurídicas independientes con su propio folio real. Los asientos en el folio real gozan de fe pública completa, independientemente de la eficacia o anulación de las documentaciones referenciales. De estas características, se derivan los principios fundamentales del Sistema Alemán: la publicidad, especialidad y autenticidad, los cuales garantizan la convicción y la defensa sobre los derechos reales del ámbito inmobiliario, exigiendo pruebas fehacientes y documentos auténticos para la inscripción. El sistema legal francés adopta un enfoque ecléctico que fusiona aspectos del 52 pensamiento romano y alemán. En este sistema, se destaca la libertad de forma romana, donde el consentimiento contractual es suficiente para la transferencia del 53 bien. A diferencia del sistema alemán, y al igual que en Perú, el registro de la propiedad en Francia es voluntario y no obligatorio, lo que refleja el concepto de publicidad de la tradición bretona. Entre las características notables se encuentran: el carácter ecléctico del sistema con un registro voluntario para ciertos actos; el registro por nombres en lugar de inmuebles; la naturaleza declarativa, no constitutiva de los derechos; la administración del registro por una autoridad administrativa en lugar de judicial; la adquisición de derechos por consentimiento y tradición; la falta de una distinción fundamental entre la propiedad inmueble y mueble; la adquisición de derechos mediante acuerdo extra registral; la naturaleza potestativa de las inscripciones; la falta de una estrecha relación entre el Registro y el Catastro; la inscripción que produce un efecto negativo perjudicial para terceros; la presencia de hipotecas generales o tacitas que no se registran; y la organización del registro en libros por orden cronológico con un índice disperso por nombres de las personas. La inscripción carece de calificación previa y se realiza mediante la transcripción íntegra del título, habiendo copias literales de documentos sin valor sustantivo propio, dependiendo completamente del contenido y valor de los documentos y actos traslativos consignados en estos. (Herrera, 2021). Consecuencias del fraude inmobiliario Lamentablemente, los problemas relacionados con el fraude inmobiliario, como la usurpación de identidad y la falsificación de documentos ya sean administrativos, judiciales o notariales, son cada vez más comunes en nuestro país. La importancia y la influencia de la regulación de los desórdenes empresariales en estas circunstancias no han recibido tanta atención, a pesar de que cada uno de estos casos tiene su 54 complejidad única y se ha intentado abordar mediante una variedad de métodos legislativos y administrativos. En particular, creemos necesario discutir brevemente la 55 ausencia de una transacción legal como remedio en casos que involucran fabricación de documentaciones, asimismo de estudios prácticos para la protección del propietario. (Castillo, 2019). 3.1. Investigaciones Investigaciones Nacionales Vargas (2019) en su estudio acerca de “Plan para crear salvaguardias adecuadas para detener el fraude inmobiliario a Puerto Maldonado”, se propuso como objetivo el de crear medidas convenientes que sean implementadas a fin de impedir el fraude inmobiliario en la localidad de Puerto Maldonado. La tesis fue de tipo dogmática propositiva, de enfoque cualitativo, de diseño no experimental. En cuanto a la población y muestra se realizó mediante el análisis documental y como técnica e instrumento de recolección de datos se utilizó la entrevista con la guía de preguntas. Su resultado fue, que durante los utlimos cinco años se verificó que el fraude inmobiliario dentro de Puerto Maldonado dismimuyó debido a los factores de disminución de la economía y el acrecentamiento de los sistemas tecnológicos, siendo una de las formas para la comisión de suplantación de identidad, fraude inmobiliario, la falsificación de documentos y las invasiones de terrenos. Al respecto el autor concluyó; si bien es cierto, se disminuyó el fraude inmobiliario en el cierre de los cinco años, no sucede lo mismo en las zonas más alejadas, donde hay escasez de notarios y una alta densidad de población, lo que pone en peligro a los residentes de estas zonas vulnerables y más a la luz de su deficiencia en educación avanzada, que les obliga a un estado de instrucción y les hace ignorantes de los diversos métodos para obtener una propiedad y de las mejores formas de protegerla. 56 Rojas (2018) en su estudio acerca de “Las salvaguardias contra el registro de bienes inmuebles”, se propuso como objetivo determinar y examinar las causas 57 principales del fraude inmobiliario derivado del uso indebido del registro, donde se incluyen la sustitución de identidad, la adulteración de documentos, y el fraude ilegal; posteriormente evaluar las medidas implementadas por el Estado peruano a través de la Sunarp; ello ante la peligrosa dificultad de incertidumbre que atraviesa el país. El estudio fue de enfoque cualitativo, de tipo básico, de diseño teórico. La población y muestra fue compuesta por casos prácticos relacionados al tema de investigación, acerca de las patologías del registro. Su resultado fue que, el proceso de registro es no contencioso, porque se basa en documentación legalmente especificada (pruebas valoradas), que ya ha sido establecida (título auténtico), y porque la evaluación de esta documentación por parte de las autoridades registrales para reforzar el registro es esencialmente formal. Muchos de los postulados de la actividad probatoria (libre examen de las pruebas o principio de verdad material) se ven restringidos por el propio proceso formal de registro administrado por las autoridades registrales. Al respecto el autor concluyó, el sector inmobiliario y el registro tienen ahora un alto grado de interdependencia, debido a las implicaciones jurídicas del registro y al deseo de los ciudadanos de disponer de información precisa y fiable; Un inconveniente de ello es que, si se obtiene un registro irregular, la propiedad verus dominus se ve frecuentemente comprometida. Por eso es fundamental fortificar la organización del registro con políticas antifraude sólidas y prácticas. Chancafe (2022) en su estudio acerca de “Robo de notificaciones y registros inmobiliarios”, se propuso como objetivo el identificar las formas en que la inclusión de la dirección electrónica en el Código Civil garantiza el éxito de la técnica de notificación y alerta registral, para prevenir la estafas inmobiliarias acerca de predios en la Sunarp. El estudio fue de enfoque cuantitativo, de diseño no experimental. La 58 población y muestra estuvo compuesto por 300 personas que cuentan con predios 59 urbanos registrados en Lima Metropolitana, de un muestreo no probabilístico. En su resultado se evidencia que el 60% de ellos respondió que tiene un impacto positivo en la Seguridad Registral de las propiedades urbanas en la agencia registral de Lima, luego de utilizar el instrumento referido a la herramienta de Alerta Registral en la SUNARP, el 40% de los encuestados está en desacuerdo y considera que se debe mejorar el registro de predios urbanos en Lima Metropolitana. Al respecto el autor concluyó que en los registros públicos garantizan el acatamiento de todas las exigencias legales para su inscripción, pero para garantizar su validez o perfección deben someterse previamente a un proceso de examen, verificación o calificación. Del mismo modo, los documentos por los que se transmiten bienes inmuebles no pueden ser suscritos en los registros públicos por el registrador de oficio, sino por las partes interesadas con una solicitud previa. Cervantes (2020) en su estudio acerca de “El quebrantamiento del concepto de fe pública por parte del sistema jurídico peruano debido al fraude inmobiliario”; se propuso como objetivo el de investigar cómo el fraude inmobiliario en el sistema judicial peruano vulnera la fe pública registral; asi mismo determinar las razones de las deficiencias del sistema judicial peruano ante el quebrantamiento de la fe pública registral relacionado con el fraude inmobiliario. El estudio fue de tipo descriptivo, de enfoque cualitativo, de diseño no experimental. Como población y muestra se utilizó el análisis documental, materiales de historias de vida, a través de la recolección de datos y 3 expedientes legales. En su resultado los notarios, los registradores y el poder judicial no han sido capaces de imposibilitar que un suceso jurídico resultante de un fraude sea una alteración, las debilidades actuales del sistema jurídico se deben a la falta de confianza que existe en el registro, en la fe del registro, en la legalidad 60 del registro y en la legitimación, han sido detenidas por las autoridades judiciales. 61 Estas acciones pueden manifestarse en el registro y tener consecuencias jurídicas, incluidas las transferencias posteriores y la sustracción de bienes a su legítimo propietario. Al respecto autor conlcuyó que, el sistema legal peruano es deficiente en tres áreas principales, primero la falta de control del notario sobre la individualización de los sujetos que comparecen; segundo la corrupción en las escrituras públicas notariales y no notariales que se pretenden inscribir; y tercero los jueces que apoyan y amparan a terceros que obtienen propiedades utilizando documentos fraudulentos, ignorando así la legislación del Tribunal Constitucional sobre el derecho a la propiedad. Briceño (2021) en su estudio sobre “La cuestión en el fraude inmobiliario con la seguridad jurídica del sistema registral”; se propuso como objetivo establecer qué aspectos de la seguridad jurídica del sistema de registro se han visto comprometidos por el fraude inmobiliario e investigue los factores que permiten inscripciones deshonestas en registros abiertos.. El estudio fue de enfoque cualitativo, de tipo básica, de diseño de teoría fundamentada. La población y muestra estuvo compuesta por 6 personas entre ellos usuarios y abogados del sistema registral de Piura, asi mismo un análisis sobre la legislación y la jurisprudencia internacional y nacional. Se llegó al resultado, de la información de los entrevistados se indica que los servicios del registro público son ineficaces debido a los retrasos en la inscripción, los vencimientos de plazos y la observación de plazos son elementos sin sentido. Además,se descubrió que, aunque en general los entrevistados afirmaron que es ineficaz, hay casos en los que cumple sus objetivos y otros en los que solicita demasiados datos excesivos. Al respecto el autor concluyó, que la seguridad jurídica y el fraude inmobiliario provoca una amplia gama de problemas. Bajo el paraguas del 62 fraude inmobiliario se engloba una amplia gama de actividades, incluidos los intentos 63 por parte de personas físicas o jurídicas de obtener un legado, así como la manipulación directa del sistema registral mediante el uso de firmas e identificaciones falsas para conseguir el registro de documentos y evitar medidas preventivas. Investigaciones Internacionales Arguedas & Mesén (2020) en su estudio sobre “Las medidas tecnológicas y normativas para prevenir el fraude inmobiliario: su aplicabilidad, alcance y limitaciones”, se propuso como objetivo examinar las medidas legales y tecnológicas, como la Ley para el Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria y sus reglamentos de aplicación, que la nación ha puesto en marcha para prevenir el fraude en la industria inmobiliaria en Costa Rica. La publicación fue de enfoque cualitativo, de tipo básico. Acerca de la población y muestra, se utilizó el analisis documental sobre la normativa del fraude inmobiliario en Costa Rica y los demás paises latinoamericanos entre ellos Perú. Se llegó al resultado que en Costa Rica existe un notorio retraso en la adopción de tecnología relacionada con la creación y presentación de documentos electrónicos, que además de la impresión de un retraso en el despliegue de los mecanismos de identificación biométrica y de un recurso necesario para los notarios, está ligado a otros mecanismos como el certificado de firma digital que ayudaría en la lucha contra el fraude inmobiliario. Al respecto el autor concluyó que, además de la promulgación de leyes, una técnica crucial que debe aplicarse es el refuerzo de las interacciones interinstitucionales y de los canales de comunicación interinstitucionales, ya que se trata sin duda de uno de los principales defectos del sistema. Chacón (2018) en su estudio acerca de “La cuestión de los delitos que dan 64 lugar a un registro fraudulento”, se propuso como objetivo crear un proyecto destinado a optimizar los controles para reducir la frecuencia de los delitos que implican la 65 comisión de delitos que tienen un efecto de registro. El estudio fue de enfoque cualitativo, porque se utilizo normas, revistas para determinar la problemática sobre el fraude registral. En cuanto a la población y muestra se utilizó el análisis documental, donde fue necesario libros, doctrina, derecho comparado, resoluciones, jurisprudencias de Costa Rica, asi mismo información suministrada por la Fiscalia, en relación a los fraudes inmobiliarios,entre otros casos, y observación de guias de entrevistas a grupos focales. Su resultado fue en el Código Penal se examinaron los delitos contra la fe pública, que incluyen la falsedad ideológica, la falsificación de documentos públicos y auténticos y el uso de documentos falsos; también se examinó información relevante para los casos sometidos a análisis en el caso de fraudes inmobiliarios con fraude notarial y/o registral, así como otros delitos incluidos en el título de Delitos contra la Propiedad. Sobre la base de la pesquisa, se concluyé de que los términos "fraude registral" y "fraude notarial" se refieren a métodos de comisión del delito y no a un tipo en especifico. Al respecto el autor concluyó, que el registro carece de un sistema legalmente exigible de verificación de los mecanismos de seguridad más allá de los que la ley exige que contenga el documento notarial; en consecuencia, su ausencia degrada el sistema de seguridad jurídica, que el público espera del Estado y la obligación general del Estado de proporcionar seguridad jurídica; además, es un error costoso para la economía que tiene un impacto sustancial en las fuentes de inversión tanto nacionales como extranjeras. Puyal (2018) en su estudio sobre “Utilizar el valor de referencia del catastro en el mercado como arma contra el fraude inmobiliario”, se propuso a modo de objetivo combatir el fraude inmobiliario en todas sus formas, no sólo el fiscal o el financiero, fortalecer la institución catastral mejorando el conocimiento público de sus objetivos, 66 funciones y servicios públicos que ofrece, así como reforzando los recursos de que 67 dispone. El estudio fue de enfoque cualitativo a traves de la recolección de información. Su resultado fue que, la doctrina jurisprudencial puede considerarse consolidada, limita las facultades administrativas para combatir el fraude fiscal, siendo una de sus manifestaciones más frecuentes la declaración de operaciones inmobiliarias por debajo de su valor. Sin embargo, estas consideraciones no han sido tenidas en cuenta. Como consecuencia de la incapacidad de la Administración para utilizar este método, la gestión tributaria carece de la imprescindible claridad jurídica y eficacia, principios recogidos en los artículos 103 y 9.3 de la Constitución. Por el contrario, la incapacidad de emplear métodos imparciales de valoración seguirá dando lugar a multitud de litigios. Al respecto el autor concluyó que, la disputa hacia el fraude en la sección inmobiliario presenta otros aspectos públicos y privados, además de su inclusión en el Catastro Inmobiliario. Las medidas que se van a poner en marcha no tienen por qué suponer un aumento de la presión fiscal, ya que un conocimiento profundo de la riqueza inmobiliaria y de las condiciones en las que se genera permite ampliar las bases imponibles. Herrera (2021) en su tesis doctoral sobre “La corrupción administrativa en el registro público de la propiedad raíz y del comercio de Michoacán”, se propuso como objetivo establecer medidas que ayuden a resolver esta problemática que afecta de manera directa no sólo al cliente, sino al Estado. El estudio fue de enfoque cualitativo a traves de la recolección de información. Su resultado fue que, la manera más efectiva de combatir la corrupción administrativa en México es aumentar la transparencia efectiva en todos los niveles de gobierno, hacer más responsables a todos los actores y órganos de gobierno, y promover la transparencia entre los partidos políticos, los funcionarios electos y los sindicatos. Además, las normas de 68 compromisos de los servidores del estado deben aplicarse sin restricciones, 69 acabando con la impunidad y permitiendo una mayor participación ciudadana con contralorías sociales en más programas de gobierno. Al respecto el autor concluyé, que el régimen constitutivo considera el registro como un componente necesario de los actos y derechos jurídicos que legalmente deben registrarse. La exigencia de inscripción de los actos jurídicos para su eficacia es la primordial particularidad de este régimen que lo distingue de otros. Además, la corrupción del Registro Público de la Propiedad Inmueble y del Comercio ha continuado porque no existen consecuencias duras o significativas. Asimismo, desde sus orígenes, la cultura mexicana ha propiciado un ambiente que ha permitido que la corrupción se extienda e impacte a la sociedad en su conjunto. Arcila et al. (2023) en su articulo sobre: “Protección del consumidor en el sector inmobiliario: examen de las cláusulas engañosas en la compra de vivienda nueva”, se propuso como objetivo analizar los derechos que protegen al consumidor en Colombia. El estudio fue de enfoque cualitativo a traves de la recolección de información. Su resultado fue que, después de la Constitución de 1991, la Ley 1480 de 2011 es considerada como el avance normativo más significativo en el derecho inmobiliario colombiano, porque materializa el mandato constitucional de proteger el aspecto más débil de las relaciones comerciales y lo transforma en un marco jurídico integral que protege los intereses de las partes sin vulnerarlos. Esto porque, ante todo, se observa que, a pesar de que se reconoce al consumidor como el sujeto más frágil del vínculo comercial, aún existen vacíos y falencias que deben ser atendidos para lograr un nivel de consumo sano y equilibrado que respete los derechos del consumidor. Al respecto el autor concluyó que, con la llegada de las nuevas tecnologías y los avances tecnológicos, se han originado significativos cambios en 70 materia civil y mercantil en el sector inmobiliario. No obstante, se ha mantenido la 71 exigencia de un equilibrio contractual entre las partes que intervienen en la compraventa de una vivienda nueva, cuya regulación se ha concretado a través del Estatuto del Consumidor y otros reglamentos, proporcionando las pautas necesarias para su pleno cumplimiento. 3.2. Bases teóricas Teoría Pura del Derecho Kelsen (2009) nos explica que la teoría se basa en el derecho positivo general y no es una interpretación jurídica, política, biológica o internacional. Por ello, es general y pretende responder a preguntas sobre la naturaleza del derecho y su formación, excluyendo y depurando todas las formas de orden político, biológico y jurídico. También se la denomina teoría "pura" porque sólo se centra en el estudio de las normas jurídicas, ignorando otros campos de estudio que podrían contaminar la norma y convertirla en objetiva. Teoría del Derecho de Propiedad De acuerdo con esta teoría, la propiedad se define como un derecho inherente a toda persona, aunque su posesión no sea siempre evidente. Asimismo, esta teoría habilita la realización de actividades inmobiliarias y económicas, englobando el uso, disfrute, disposición y reclamación de la propiedad en su marco legal. En última instancia, se enfatiza la importancia de llegar a acuerdos que beneficien al interés público, así como de respetar las restricciones legales. Al considerarse un derecho civil patrimonial fundamental, esta teoría respalda un conjunto de medidas de seguridad, comúnmente conocidas como candados, destinadas a salvaguardar la propiedad (Silva, 2019). 72 Teoría de la Negociación 73 En la teoría de la negociación se establece una fase conocida como negociación que se realiza entre las partes previa a la conclusión de un acuerdo comercial, durante la cual cada una adopta estrategias específicas con el propósito de maximizar sus ventajas en el momento del intercambio. De este modo, el análisis de la teoría de la negociación se centra en comprender los procedimientos, enfoques y dinámicas que influyen en las interacciones entre las partes, con el objetivo de alcanzar un consenso o resolver conflictos. Esta área de estudio encuentra aplicaciones en diversas situaciones, abarcando desde asuntos personales y profesionales cotidianos hasta disputas de naturaleza económica y diplomática (Fiegelist, 2021). Teoría de la concurrencia de acreedores Por tal, la teoría en mención demuestra la importancia de que el Código Civil conceda un mejor derecho y orden de prelación para los bienes inmuebles, previo consentimiento de los acreedores múltiples, al primer acreedor que conceda publicidad registral a sus bienes. Ello con la condición de que el beneficiario de la propiedad la disfrute después de haberla recibido del mismo deudor, quien está obligado a entregarla. Se establece claramente en el Código Civil peruano Art. 1135 que tendrá preferencia el acreedor que se considere que ha adquirido de buena fe y que tenga la titularidad en primer lugar, es decir, antes que los demás acreedores (Gallardo, 2023). Principio de seguridad jurídica El concepto de seguridad jurídica sólo se aplica a los individuos libremente constituidos con arreglo a las leyes de un Estado; todo lo que obra en pro de un orden 74 social justo sirve para equilibrar la libertad humana; las formalidades jurídicas no 75 chocan, por sí mismas, con la materia de que se trata, sino que la expresión jurídica o un contenido debido en justicia no constituiría un contenido significativo en ausencia de una forma jurídica aceptable suficiente para respaldar esa pretensión. Es importante señalar como la materia y la forma jurídicas son inseparables, es impropio improvisar formas que no respondan a las exigencias de la esencia material. Por lo tanto, el derecho de petición sólo tiene por objeto establecer una pretensión jurídica de manera pertinente a la información que se busca, y el debido proceso no es más que la forma que legítimamente corresponde a cada individuo como garantía de la seguridad jurídica que merece (Nuñez & Fernández, 2021). Teoría de la concurrencia de acreedores La teoría en mención demuestra la importancia de que el Código Civil conceda un mayor derecho y orden de prelación para los bienes inmuebles, previo consentimiento de los acreedores múltiples, al primer acreedor que conceda publicidad registral a sus bienes. Ello con la condición de que el beneficiario de la propiedad la disfrute después de haberla recibido del mismo deudor, quien está obligado a entregarla. Se establece claramente en el C.C.P. Art. 1135 que tendrá preferencia el acreedor que se considere que ha adquirido de buena fe y que tenga la titularidad en primer lugar, es decir, antes que los demás acreedores. (Gallardo, 2023) 3.3. Marco conceptual Falsificación de documentos Salazar (2022) nos informa de que el fraude documentado, que es una táctica utilizada en el fraude inmobiliario, consiste en la manipulación de registros públicos o 76 privados. Como en este caso es necesario mostrar los títulos anteriores, el defraudador debe falsificar el título actual para que coincida con el propietario anterior. Fraude inmobiliario Vargas (2019) nos dice que, el fraude inmobiliario consiste principalmente en la adquisición de títulos de propiedad manipulados, que están viciados con información fraudulenta sobre el propietario. Estas inexactitudes hacen que el documento se convierta en ficticio, socavando la situación legal de la propiedad debido a fallos en los sistemas notarial y registral. Derecho de Propiedad Según Castillo (2019) nos dice que “el derecho a la propiedad se define, con la actio reivindicatorio (acción reivindicatoria) o acción real, que permite al propietario perseguir la cosa, de manos de quien se encuentre” (p. 2). De esta forma el autor define el derecho a la propiedad como aquella facultad del individuo de poseer un bien o recurso teniendo la potestad de disfrutar, usar, reivindicar y disponer dicho bien conforme a la legislación nacional. Alerta Registral Según Cotrina (2018) reclama el sistema de Alerta Registral nos mantiene al corriente de cualquier acción que se lleve a cabo en Sunarp, incluidas las posibles transferencias de propiedad o derechos y la publicidad que se pretenda hacer de las mismas. Seguridad Jurídica 77 Briceño (2021) menciona que, la seguridad jurídica es vista como un pre requisito primordial para el crecimiento de la vida y de las personas que la componen. 78 Sirve también como garantía de la ley, que los sujetos jurídicos conocen y expresan a través de sus derechos y deberes. Transferencia de inmueble Según Gallardo (2023) señala que el artículo 949 del C.C. analiza que el acreedor se convierte en propietario cuando se le exige transferir un inmueble, explicando cómo se consolida una transferencia de un propietario a otro con la única voluntad y consentimiento de los sujetos. Sin embargo, tiene restricciones si la ley lo establece específicamente en una disposición o a menos que ambas partes consientan en completar el acto jurídico en cuestión mediante un acuerdo. Fe publica registral Según Gonzales (2018) dice que, el principio de fe pública registral salvaguarda a una tercera persona que actúa de buena fe cuando registra su título de compra onerosa, incluso si posteriormente se resuelve, revoca o anula el título que ostentaba el anterior propietario según el art. 2014 del C.C. El principal objetivo de esta regla es reducir la posibilidad de que acciones legales anteriores queden nulas o ineficaces y tengan un impacto en los adquirentes posteriores. Base doctrinaria Según Rojas (2018) nos dice que, con el fin de prevenir e incluso neutralizar algunos de los esquemas de fraude más comunes que han venido afectando, la SUNARP creó y promovió el sistema de registro de la propiedad inmobiliaria, que consiste en registrar los derechos de propiedad vinculados a los bienes inmuebles vendidos. Este marco sirve de base para las medidas de protección de la propiedad 79 inmobiliaria. 80 Inscripción Salazar (2022) explica que, de acuerdo con el registro que inscribe, la inscripción registral asume tanto la titularidad como la transmisión efectiva de dicha posesión al adquirente; es decir, asume su traditio pero no la sustituye. La estafa inmobiliaria Según Gallardo (2023) señala que, es una conducta fraudulenta que tiene por objeto utilizar un acto jurídico para obtener bienes sin el legítimo propietario, lo que puede acarrear una sanción penal. 81 CAPÍTULO IV: SUPUESTOS DE LA INVESTIGACIÓN 82 4.1. Categorías y subcategorías Tabla 1 Proceso de subcategorización de las categorías Categorías Subcategorías Categoría 1: Medidas de Prevención Subcategoría 1: La seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria. Subcategoría 2: La fe pública registral aplicada en el fraude inmobiliario. Categoría 2: Fraude Inmobiliario Subcategoría 1: Causas del Fraude Inmobiliario. Subcategoría 2: Consecuencias del Fraude Inmobiliario 4.2. Supuestos Como supuesto general se tiene: La aplicación de las medidas de prevención por parte del estado peruano para combatir el fraude inmobiliario ha tenido resultados muy poco favorables para combatir esta problemática. Como supuestos específicos se tiene: Las estrategias de fraude inmobiliario han tenido una gran evolución en respuesta al avance tecnológico contrarrestar las medidas de prevención estatales los cual representa nuevos desafíos para la ley. Existen diversos obstáculos que enfrenta el estado peruano en la aplicación efectiva de las medidas de prevención destinadas a combatir el fraude inmobiliario 83 CAPÍTULO V: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN 84 3.1 Población y muestra El colectivo de individuos o entidades que serán objeto de la investigación se denomina población, a menudo llamada unidad de análisis. Pérez et al. (2020) nos explican que una muestra es una porción más pequeña de una población mayor que ha sido seleccionada con la intención de analizar y recopilar datos pertinentes. Estas agrupaciones reflejan de forma estadísticamente significativa el conjunto de la población. En el presente trabajo participarán como sujetos de entrevista especialistas y profesionales tanto en el campo de estudio como en el derecho inmobiliario. Escenario de estudio: La investigación se realizó en el distrito de San Juan de Lurigancho, precisamente dentro de la autoridad y jurisdicción de Lima Metropolitana. Sujetos de estudio: Se indica que los sujetos de investigación de este estudio son 6 especialistas en el campo de derecho, especialmente el derecho inmobiliario, los cuales conocen el problema que se sufre por el fraude inmobiliario. 3.2 Enfoque y Diseño de estudio Tipo: El tipo de estudio de la investigación fue de tipo básico. Según Behar (2008) 85 afirma que la investigación básica debe comenzar y terminar buscando crear nuevas teorías o buscar actualizar las antiguas para profundizar en la 86 comprensión de la filosofía y la ciencia sin distinguir entre factores prácticos y teóricos, siendo de este modo que la investigación básica puede servir de trampolín para proyectos de investigación más intrincados o que requieran de una mayor especialización. Enfoque: Este trabajo empleó un enfoque de investigación cualitativo, según Hernández et al. (2014), dicen que una técnica de investigación cualitativa examina un fenómeno desde la perspectiva de un participante, ya sea dentro o fuera del entorno natural del fenómeno. Observar las múltiples formas en que los individuos ven e interpretan su entorno es uno de sus componentes. Diseño: El trabajo por su enfoque cualitativo fue de un diseño hermenéutico. 3.3 Técnica e instrumento de Recolección de Datos Técnica La presente tesis empleó los métodos utilizados en las investigaciones cualitativas del uso de la entrevista y el estudio de documentos. Asimismo, para recopilar información, también se ha utilizado libros electrónicos, revistas y artículos, además de otras fuentes fiables para el presente estudio. Entrevista 87 Una de las principales técnicas para la obtención de datos para una investigación consiste en entrevistar a expertos en la materia para profundizar en la temática general de la investigación. Por ese motivo, se establece contacto directo con el participante entrevistado y se hacen preguntas sobre el tema. Instrumentos El investigador sirve de instrumento además de los métodos y estrategias empleados para recabar información y datos, será él quien realice las entrevistas y esté atento a los aspectos o fenómenos de interés. En nuestra investigación empleamos guías de preguntas estructuradas, también conocidas como métodos, ya que nos permiten formular preguntas detalladas y centradas en el tema que nos ocupa. Dado que el investigador realizará las entrevistas y vigilará los fenómenos de interés, actúa como un instrumento más de los métodos y tácticas empleados para recopilar información y datos. 3.4 Consideraciones Éticas de la Investigación En la elaboración de esta investigación se siguieron las directrices especificadas por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Esto implicó seguir las pautas para la organización y elaboración de la tesis, así como los requisitos de la Apa 7 edición para los estilos de citación y referencias pertinentes. El gestor es Word, y también se reconoce el porcentaje de Turnitin que satisface los requisitos académicos. Además, se observan y respetan los derechos de propiedad intelectual vinculados con los derechos de autor. 88 CAPÍTULO VI: RESULTADOS 6.1. Presentación y análisis de resultados A la luz de los resultados, se creó una matriz de triangulación mediante el procesamiento de datos de las respuestas recogidas proporcionadas por los expertos en la materia seleccionados para la entrevista sobre el tema, establecidas en cada una de las tablas, cada una de ellas con coincidencias y discrepancias. De la misma Entrevistado 2 Luis Ismael Canchanya Cortez jurídica al inscribir acciones relacionadas a la propiedad inmobiliaria. Otra medida que se aplica son las notarías, quienes certifican la validez y legalidad de documentos y actúan como garantes de la legalidad en las transacciones. El sistema judicial el cual se encarga agilizar los procesos judiciales vinculados a la propiedad inmobiliaria fortalece la confianza 1.En su opinión, ¿Cuáles considera que son las principales medidas implementadas por el estado peruano que buscan garantizar la seguridad jurídica en Entrevistado 1 Jimmy Walter Ipinche Nicho 89 Entrevistado 3 Manuel Silva Huaman Entrevistado 4 Sarah Cueva Castro Entrevistado 5 Sandy Contreras Rojas Entrevistado 6 Lissi Lucero Bernal en el sistema legal al asegurar una resolución rápida y equitativa de los conflictos, lo que promueve la seguridad jurídica. La ley de protección del Adquiriente de Vivienda, que resguarda los derechos de los compradores y las notarías que se encargan de corroborar la legalidad de la propiedad inmobiliaria. Los procedimientos los cuales son examinados para obtener títulos de propiedad y transferir bienes inmuebles sean claros y legales, garantizando así que las transacciones inmobiliarias se realicen de manera transparente y válida desde el punto de vista legal. En esta parte el estado peruano a descuidado la seguridad jurídica respecto a la propiedad inmobiliaria, no hay inscripción ante Cofopri o Sunarp de nuevos predios, sin partida registral. Desde mi perspectiva, las medidas implementadas por el estado para asegurar la seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria engloban la modernización de registros públicos, simplificación de trámites de titulación, fortalecimiento de supervisión y regulación del mercado, junto con la introducción de protecciones para propietarios, como la inscripción de hipotecas y gravámenes. Coincidencias El primer, segundo, tercer, cuarto y sexto 90 entrevistado coinciden en que algunas de las 91 principales acciones llevadas a cabo por el gobierno para garantizar la seguridad y claridad jurídica de la propiedad inmobiliaria incluyen el registro de propiedad a través de entidades como SUNARP. Discrepancias El quinto entrevistado discrepa al señalar que el estado peruano ha descuidado la seguridad jurídica respecto a la propiedad inmobiliaria, mencionando la falta de inscripción ante entidades como Cofopri o Entrevistado 2 Luis Ismael Canchanya Cortez Entrevistado 3 Entrevistado 1 Jimmy Walter Ipinche Nicho 92 Se deberían hacer auditorías y controles cada cierto tramo de tiempo con la finalidad de verificar la legalidad de los procesos de titulación en un inmueble. Brindando capacitación y educación a las entidades involucradas en los procesos de titulación al igual que a los propietarios y compradores, sobre los procedimientos legales y los riesgos asociados con el fraude inmobiliario, puede contribuir a una mayor transparencia en las transacciones. Establecer sanciones efectivas para aquellos que participen en prácticas fraudulentas o 93 Entrevistado 4 Sarah Cueva Castro Entrevistado 5 Sandy Contreras Rojas Entrevistado 6 Lissi Lucero Bernal corruptas en los procesos de titulación de una propiedad inmobiliaria. Haciendo una simplificación de los procedimientos para la obtención de títulos de propiedad, lo que facilitaría y agilizaría el proceso y empleando tecnologías innovadoras como blockchain para establecer registros de titulación de propiedades que sean permanentes y transparentes. Esto ayuda a disminuir la posibilidad de engaños y eleva la confianza en la veracidad de los documentos. Deben de ser más accesibles respecto al tiempo y requisitos para el trámite, es mucho tiempo el de registrar una propiedad nueva mediante la prescripción Adquisitiva de Dominio. En mi punto de vista, la transparencia en los procesos de titulación de propiedades inmobiliarias podría ser enriquecida mediante la digitalización de registros públicos, así como el establecimiento de sistemas de información accesibles al público, y una mayor capacitación de los funcionarios responsables de los procesos de titulación para asegurar una aplicación más adecuada a la situación nacional. Coincidencias Todos los entrevistados están de acuerdo en que la transparencia en los procesos de titulación de propiedades inmobiliarias puede 94 mejorarse mediante diversas medidas. Discrepancias No se observan discrepancias significativas. 95 Tabla 4 Matriz de Triangulación N.º 3 Entrevistados 3.En base a su perspectiva, ¿Qué papel desempeñan los registros públicos en la detección y prevención del fraude inmobiliario? Entrevistado 1 Jimmy Walter Ipinche Nicho Entrevistado 2 Luis Ismael Canchanya Cortez Entrevistado 3 Manuel Silva Huaman Entrevistado 4 Sarah Cueva Castro Mediante la verificación de las transacciones del inmueble, ya que bien se sabe que cualquier gravamen es registrado, permitiendo comprobar la veracidad de las transacciones declaradas a fin de evitar una operación fraudulenta. Su papel se desempeña en la detección y prevención del fraude inmobiliario al proporcionar un sistema oficial y centralizado para el registro y la verificación de la propiedad de bienes inmuebles permitiendo que sean verídicos y legales con el punto de evitar fraude. Uno de los papeles que toman es la verificación de las transacciones inmobiliarias. Dado que cualquier carga o gravamen sobre la propiedad debe ser registrada, este proceso permite verificar la autenticidad de las transacciones declaradas, ayudando así a prevenir posibles operaciones fraudulentas. Dar transparencia y confianza en el mercado inmobiliario al permitir que todas las partes interesadas verifiquen de manera 96 independiente la autenticidad y validez de los documentos relacionados con el inmueble. 97 Entrevistado 5 Sandy Contreras Rojas Entrevistado 6 Lissi Lucero Bernal Tengo mi percepción de que se basan a los requisitos presentados generalmente la escritura pública presentada por el notario, que se cumplen todos los requisitos previos para un registro válido. Hasta donde se, la función de los registros públicos es crucial en la detección y prevención del fraude inmobiliario ya que suministran información actualizada y verificable sobre titularidad y gravámenes de propiedades, facilitando la detección de Tabla 5 Matriz de Triangulación N.º 4 Entrevistados 4. Desde su punto de vista, ¿Qué factores contribuyen al surgimiento del fraude inmobiliario? inmobiliario al proporcionar un sistema oficial y centralizado para el registro y verificación de la propiedad de bienes inmuebles. Discrepancias El quinto entrevistado discrepa al enfocarse en los requisitos presentados generalmente en la escritura pública presentada por el 98 Entrevistado 1 Jimmy Walter Ipinche Nicho La alta tasa de informalidad en el mercado inmobiliario peruano, haciendo que haya 99 Entrevistado 2 Luis Ismael Canchanya Cortez Entrevistado 3 Manuel Silva Huaman Entrevistado 4 Sarah Cueva Castro Entrevistado 5 Sandy Contreras Rojas Entrevistado 6 Lissi Lucero Bernal posibilidad de causar fraude al verificar la legalidad de transacciones. También la poca regulación adecuada en el Perú permite que se realicen practicas engañosas y falsificación de documentos. La abundancia de operaciones no reguladas en el mercado inmobiliario peruano abre la puerta a actividades fraudulentas al momento de confirmar la autenticidad de las transacciones. La gran cantidad de negocios informales en el sector inmobiliario peruano crea oportunidades para actividades fraudulentas al verificar la autenticidad de las transacciones. Además, la falta de una regulación efectiva en el país facilita la realización de prácticas engañosas y la falsificación de documentos. En un mercado competitivo, puede haber presión para cerrar transacciones de manera rápida y sin una debida diligencia adecuada. Esto puede llevar a que los compradores o vendedores pasen por alto señales de advertencia de fraude o tomen decisiones apresuradas que l